Агентство недвижимости в г. Таганроге
Российская гильдия риэлторов Южная палата недвижимости Таганрогская гильдия риэлторов Система добровольной сертификации тел./факс: (8634) 36-15-02

19 лет на рынке недвижимости в Таганроге

 На главную
 О Таганроге
  Описание
Карта города
Карта сел на побережье
Экскурсия по г. Таганрогу

 Недвижимость в г.Таганроге

  Квартиры
Домовладения
Новостройки
Коммерческая недвижимость
Земельные участки
 Аренда жилья в г.Таганроге
 Аренда коммерческой недвижимости
 Загородная недвижимость
  Квартиры
Домовладения
Коммерческая недвижимость
Земельные участки
 О компании
  Сфера деятельности
Документы
Наши услуги клиентам
Сотрудники
Отзывы
Контакты
 Земельные участки (промышленные)
 Сельхозпредприятия
 Юридические консультации
Аналитические прогнозы
 Наши проекты




 Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости Таганрога в 2007 году


Интервью с генеральнм директором ЗАО <ПЦН> М.В. ЗАИЧКИНОЙ.




- Майя Владимировна, сегодня Вы достаточно авторитетный специалист - аналитик в сфере жилой недвижимости Таганрога. Вы учите новичков, к Вам обращаются за консультацией и коллеги, и клиенты, и партнеры, а порой, и конкуренты. Несколько слов о себе - кто Вы, откуда родом, что заканчивали?

- Родилась я в Екатеринбурге. Когда мне было пять лет, родители переехали в Таганрог. Поскольку вся сознательная жизнь прожита в этом городе, я хорошо знакома с его менталитетом. В то же время, как не коренной житель, я вижу его как бы со стороны, замечая как положительные, так и отрицательные черты и явления.

В 1987 году окончила Таганрогский радиотехнический институт по специальности программист. Вся трудовая деятельность в дальнейшем была связана с информацией и техникой.

- Как проходило Ваше профессиональное становление?

- На рынке недвижимости я работаю с 2005 года. В Приазовском центре недвижимости поначалу все для меня было ново - новая сфера деятельности, новый коллектив, новая юридическая база. Учиться пришлось много. Ездила на семинары, знакомилась с нормативно-правовой базой, познавала смысл ипотеки, тогда еще мало кому известной. Вместе с другими руководителями развивали предприятие, вырабатывали новые технологии, методы работы с клиентами, как покупателями, так и продавцами, с застройщиками.

С опытом приходили навыки - как ориентироваться на рынке недвижимости жилья. Да и сейчас я еще не могу сказать, что в этой сфере чувствую себя, как рыба в воде. Рынок недвижимости на самом деле достаточно подвижен и постоянно изменяется.

У администратора много разнообразных функций. Это - сделки, связь с банками, работа с базой данных, информационное насыщение сайта ПЦН в интернете. Это и юридическое сопровождение сделок. Приходят новые специалисты, им необходима поддержка. При заключении сделки возникает много нюансов, поэтому нужно строго следовать всем нашим требованиям. Это касается и заключения договоров, и этапа оформления задатка. А если это покупка с использованием кредитных средств, ипотеки или различного рода сертификатов, то здесь нужно особое внимание.

- Что, на Ваш взгляд, способствовало развитию цивилизованного рынка недвижимости в Таганроге?

- По большому счету этот бизнес стал развиваться, когда начали организовываться фирмы. До этого все было на уровне - Таня, Маня, доска объявлений возле Казачьего рынка, <черные маклеры>. Были, безусловно, и профессиональные посредники, но между тем, как они работали раньше и работают сейчас - большая разница. Все понимали, что нужно идти вперед, развиваться, вытесняя с рынка нечистоплотных маклеров.

Условиями, способствующими становлению цивилизованного рынка, стали и политика государства, и экономика, и люди, стоящие у власти, декларирующие честные, прозрачные отношения во всех сферах деятельности, и стратегия местного руководства по поддержке малого предпринимательства, и авторитет руководителей нашего предприятия. Александр Леонидович Кабицкий - генеральный директор ЗАО <Приазовский центр недвижимости> и президент Таганрогской гильдии риэлтеров - прикладывает немало усилий для создания цивилизованного рынка недвижимости в Таганроге.

Большие изменения в этом процессе были продиктованы спросом на качественные услуги. Так, например, в Приазовском центре недвижимости, наряду с профессиональными, главным критерием специалиста являются его высокие морально-нравственные качества.

- Ну, что ж, с вашими принципами и позицией все ясно, теперь перейдем к рынку. Как вел себя рынок жилой недвижимости в Таганроге в 2007 году, и что влияло на его поведение?

- 2007 год стал лакмусовой бумажкой ряда явлений. Прежде всего, он показал, что в городе появилось жилье - новое и разное. А это ничто иное, как отражение строительного бума, о котором не раз писала ваша газета. В то же время прошедший год еще раз продемонстрировал, что в принципе, на любой объект можно найти покупателя. И если одни в состоянии купить элитный и дорого, другие - в силу ограниченных финансовых возможностей - готовы приобретать и <убитые> квартиры, и <хрущовки>.

Год назад, в интервью вашей газете, среди факторов, влияющих на активизацию рынка жилой недвижимости, я называла сезонность и приезд северян. 2007 год стал первым годом, когда спрос на жилье был постоянным, а северяне ехали в Таганрог круглый год. И сейчас мы продолжаем работать не только с ними, но и с клиентами из других городов. 44 процента сделок в прошлом году проведено в ПЦН с иногородними. Люди едут в Таганрог из Сургута, Москвы, Мурманска, Ростова, Новгорода...

Мы поддерживаем городскую миграционную политику, направленную на привлечение в наш город работоспособного активного контингента переселенцев. И нас очень радует, когда приезжие первым делом интересуются, где в Таганроге можно устроиться на работу, где поучиться. Среди приезжих многие уже имеют высшее образование. Как правило, это люди, привыкшие трудиться, честно зарабатывая свой хлеб. И Приазовский центр недвижимости в рамках проекта <Переезжаем на Юг>, помимо решения жилищных проблем переселенцев, готов взять на себя заботы об их трудоустройстве.

Отдельная категория переселенцев - обладатели разного рода сертификатов. Сегодня мы работаем с семьями из Невельска, пострадавшими от землетрясения. Это государственная программа, федеральные деньги, ограниченные в суммах, сложные в оформлении сделки. И если у людей нет собственных сбережений, то выделяемой государством суммы им не хватит для приобретения жилья в Таганроге, с учетом необходимой им площади. В этом случае многие останавливаются на загородном жилье. Но как оказалось, схема оформления сделки по сертификатам - длительная, деньги приходят с момента сделки через два-три месяца. Не все продавцы в Таганроге согласны идти на такие сроки.

Загородную недвижимость, как правило, выбирают приезжие, и те, кому нужно убить двух зайцев - уложиться в имеющиеся деньги, и приобрести большую площадь. И в данном случае, людей уже не отталкивает ни прописка Неклиновского района, ни расстояние от Таганрога до 40 километров.

- Прогнозы - дело тонкое, порой - неблагодарное. На чем основывается Ваше прогнозирование?

- У специалистов Приазовского центра недвижимости есть возможность оценить рынок, проанализировать разные ситуации и выдать прогноз на год вперед. Это, прежде всего - солидная информационная база, подготовленные специалисты с практическим опытом работы. Этого пока нельзя сказать о наших новых сотрудниках, которые работают по факту. Но опыт, база данных - дело наживное. Это очень важно для того, чтобы оптимизировать процесс работы, действовать без лишней беготни и суеты, не вводить клиентов в заблуждение, давать объективную информацию. Я часто повторяю новичкам, если затрудняешься в чем-то, позвони, спроси или дай телефон более компетентного сотрудника. Мы делаем общее дело, поэтому главное - донести до людей то, что знаем мы.

- Какова на сегодняшний день картина спроса на жилье и цен на рынке жилой недвижимости в городе Таганроге?

- За 2007 год средняя цена выросла на новое жилье на Русском поле на 25 процентов. На вторичном рынке в этом же районе - на 17 процентов. В Западном жилом массиве работает застройщик ООО <Стройдеталь> (Директор - Колесников А.В.) Это отличное жилье, высокого качества. Но его немного - сдается по одному дому в год. Поэтому и цена на него высокая. Так уж сложилось, что вторичное жилье в этом районе относительно дешевое. Но если рост будет по городу, будет и там. У этого микрорайона - свои плюсы: транспортная развязка, близость к рынку. Но поскольку изменились приоритеты в спросе жилья, поэтому такие районы становятся откровенно слабо ликвидными.

В центре города цены на вторичное жилье выросли незначительно, поскольку изначально оно уже было дорогим. Вторичное - элитного класса - в цене выросло, хотя абсолютная его стоимость была достаточно высокой из-за больших площадей. 36 тысяч рублей за квадратный метр - это его реальная цена. Здесь мы видим рост на 28 процентов по сравнению с 2006 годом. Традиционно дорогие квартиры в домах свежей постройки. Если у людей есть деньги, они ищут добротное жилье, с современной планировкой и в хорошем состоянии. Есть у нас клиенты, и не только среди приезжих, которые готовы отдать 5-7 миллионов рублей за квартиру.

Район Нового вокзала и улицы Дзержинского считается районом дефицитного жилья. Нового строительства здесь почти нет. Рост цен на <вторичку> 28 процентов - обоснован.

- Район ПМК уже в этом году стал востребован более активно. Возможно, здесь сыграл свою роль озвученный городской властью генеральный план развития Таганрога, по которому у ПМК и Северного жилого массива большие перспективы. Если в четвертом квартале 2007 года цена за квадратный метр в этом районе была 25 тысяч рублей, сейчас уже 28. А в 2006 году - 18 тысяч. Кстати, генеральный план предполагает развитие Таганрога на восток и северо-запад. В ближайшие 15 лет - это Северный жилой массив.

За январь-февраль 2008 года цены на жилье по городу в среднем выросли на 10 процентов. Это, конечно, <космический> рост. Вызван он, я считаю, необоснованной паникой, порожденной слухами о деноминации, выборами президента. И еще - нашим южным характером. А раз есть спрос, взлетели и цены.

- Ваш прогноз и совет, как вести себя в данной ситуации обладателям энной суммы свободных денег?

- Не скажу, что покупателям нужно бежать на рынок недвижимости, пытаться быстрее что-то приобрести. На мой взгляд, после выборов, в конце марта цена на жилье немного упадет. Рынок стабилизируется. Конечно, многое зависит от политической ситуации, от того, как будет развиваться ипотека, национальные проекты, от того, как поведут себя банки. Уже сегодня мы видим, что идет укрупнение финансовых структур, слабые банки уходят с рынка.

- О чем нужно помнить застройщику, чтобы у него удачно шли дела?

- Если строительство находится на нулевом этапе, очень важна, на мой взгляд, репутация застройщика, чтобы он себя на рынке уже позитивно зарекомендовал. Потому что сейчас цены, что у панельных квартир, что у квартир в домах кирпичных, примерно, одинаковые. Просто в панельных - площади ограниченные, а в кирпичных домах - проекты нестандартные, площади побольше, цены в итоге повыше. Поэтому и строят их немного. Как правило, это трех - четырехэтажные малоквартирные дома. Квартиры в них тоже продаются.

Когда речь идет об инвестировании жилья на нулевом этапе - дело застройщика продумать процедуру оформления документов. Это может быть оформленное юридически долевое участие, а могут быть разного рода договора. Нужно правильно работать с покупателем, давать ему объективную (правдивую) информацию о застройщике, о проектной документации, о сроках окончания строительства. Если ставится застройщиком личная печать и подпись, указывается конечная цена при 100-процентном инвестировании, даются гарантии ее не повышать, предусмотрены штрафные санкции в случае задержки сроков сдачи дома - это очень важно.

В прошлом году <отличился> РотЯг - не ввел вовремя в эксплуатацию дом по улице Чехова, 365/1. С октября 2007 года идут судебные тяжбы. Строительная площадка по улице Чучева, 40 тоже оказалась проблемной. Руководство фирмы застройщика на контакт с администрацией города не идет. Ситуация на сегодняшний день не разрешена. Продано более 80 квартир. А это порядка 70 миллионов рублей, вложенных дольщиками. Для Таганрога это, можно сказать, первые <ласточки> - серьезные и очень неприятные. И в данном случае, на мой взгляд, нельзя бездействовать. Нужно создавать инициативные группы и обращаться к руководству города и области, чтобы они предпринимали меры по защите обманутых граждан.

Одним из важных моментов для застройщика является хорошо продуманная ценовая политика. Мы уже привыкли к тому, что застройщик ежеквартально повышает цену в среднем на 1,5 тысячи рублей за кв. м. Если в первом квартале 2007 года начинали продавать по 16,5 тысячи рублей за квадратный метр, то заканчивали год по 23 тысячи. На сегодняшний день, на мой взгляд, самым успешным является застройщик КПД - на Русском поле. У него - технологически замкнутый цикл строительства. Я не скажу, что они совсем не зависят от роста цен на стройматериалы, нет. Но пока они больше других защищены от их подорожания.

Помимо людей, покупающих квадратные метры от застройщика для себя, есть благодарная категория таганрожцев, получающих доход от разницы в цене квартир на нулевом этапе и после ввода в эксплуатацию. Этот способ по-прежнему доходен. Сохранится он и в этом году. Тот, кто вложил свои деньги в начале прошлого года по 16,5 тысячи рублей за один квадратный метр, сейчас успешно продает по 35 тысяч.

- Раньше это бы назвали спекуляцией.

- Называть в чистом виде этот способ зарабатывания спекуляцией я бы не стала, поскольку он сопряжен с большими финансовыми рисками.

- А вкладывают деньги свои или кредитные?

- Банки неохотно дают средства под долевое участие, а тем более сейчас.

- А что Вы можете сказать об <обвале> ипотечного сектора в США?

- Да, действительно, в 2006 году начался ипотечный кризис в США, причиной которого стал рост невозвратов ипотечных кредитов заемщиками. Число американцев, которые не в состоянии обслуживать свои ипотечные займы, за последние 37 лет достигло максимума. Этот процесс затронул и рынок недвижимости. Цены падают в результате того, что банки массово выбрасывают на рынок жилье, которое было в закладе, и одновременно резко падает спрос на дома. Я не прогнозирую подобную ситуацию у нас, хотя бы по той простой причине, что наш ипотечный рынок не до такой степени развит, как на Западе. Число сделок с использованием ипотечных кредитов растет, но медленно - 7-10 процентов. Но, тем не менее, определенные опасения есть, что лет через пять у заемщиков, которые одолжили в банках деньги на 15-30 лет, могут измениться жизненные ситуации, которые затруднят или сделают невозможным возврат средств.

- Но тогда, вероятно, будут применены <карательные> меры?

- Это очень сложный вопрос. Каким образом лишить людей жилья, у которых кроме квартиры, в которой они живут, и именно она находится в залоге, больше ничего нет. Куда выселять людей? Это самый сложный социальный, психологический и человеческий фактор.

- Каков Ваш прогноз на нынешний год по ипотеке?

- Однозначно, процент по банковским кредитам возрастет от 0,5 до 1,5. В каких-то банках это будет завуалировано, где - то об этом объявят открыто. Будет существенно снижена или вообще прекращена выдача кредитов с минимальным первоначальным взносом. Банки, скорее всего, откажутся от практики выдачи кредитов без поручителей. Это лишь часть мер, которые помогут банкам хоть как-то подстраховаться от потерь. В любом случае, они должны быть готовы к действиям по продаже заложенного имущества. Возможно, ситуация примет затяжной характер, и когда <станет> рынок недвижимости, банки не получат ожидаемые финансовые результаты. Я не скажу, что мы стоим в преддверии <застоя>, но так как сейчас у нас идет рост цен на некоторые категории жилья - 30 процентов в год, это, похоже, предел.

- А как дальше может повести себя рынок?

- После подъема будет спад, потом вновь подъем. А к концу года будет рост, но не такой интенсивный.

- Кому плохо от застоя?

- Всем плохо. Это, прежде всего, отсутствие ликвидных объектов. Кто-то откажется от продажи, кто-то - от покупки неликвидного, так как для многих людей сделка бывает первый и единственный раз в жизни.

Я все же надеюсь, что в 2008 году в Таганроге ситуация будет более стабильной. Дай, Бог, чтобы с президентством все состоялось, чтобы не было деноминации, от которой можно ждать только хаоса на рынке недвижимости. Для профессионалов-посредников такая обстановка - это двойная ответственность. Нужно не ошибиться, сделать все правильно, не подвести клиентов.

Но пока рынок ведет себя вполне предсказуемо. Как и предполагалось, предпочтение отдается качественному жилью. Но, опять же, не всем оно по карману. В этом случае, обращаются за помощью в кредитные организации.

То, что рынок жилой недвижимости подстегивает миграция, тоже очевидно. А также - текущие инфляционные процессы в стране. По сведениям Государственной службы статистики инфляция в 2007 году составила 11,9 процента.

- То есть, в <кубышках> сегодня хранить деньги невыгодно?

- Абсолютно верно. В этом году первый раз за 10 лет был повышен процент рефинансирования, это тоже о многом говорит.

Предполагается бурное развитие рынка жилой загородной недвижимости. Но об этом поговорим в следующий раз.

- Спасибо, Майя Владимировна, за очень содержательное интервью. Надеемся, что наши читатели узнали из него много для себя важного и интересного и будут с нетерпением ждать продолжения разговора о проблемах рынка жилой недвижимости, который одним улыбается, а другим бессовестно гримасничает.

Беседовала Е.ЧЕХОВА.
тел./факс: (8634) 36-15-02
О компании Полезные ссылки Информация Услуги клиентам Газета Погода
E-mail: rlt@pcn.tai.ru   
     © 2001-2016, «Приазовский Центр Недвижимости»
     Разработка ООО «Комплексные Программные Решения» Яндекс.Метрика